• 公寓/共管公寓的维修责任分两块：公共设施（Common Property）由管理层（JMB/MC）负责，自己单位范围内的东西由屋主自己负责
  • 公共设施包括：大堂、走廊、电梯、停车场、屋顶、外墙、结构框架、服务多个单位的共用管线水管、康乐设施
  • 自己单位范围内：室内装修、单位内部的墙、只服务自己一个单位的私人水管、自己的冷气机
  • 楼上漏水到楼下最常见的争议：《2013 年分层管理法令》有一条法定推定——除非楼上屋主能证明不是，否则楼层间渗漏推定是楼上单位造成的
  • 管理层不处理该修的公共设施，可以投诉建筑物专员（COB），再不行可以上分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）
  • 看完能知道自己遇到的问题该找管理层还是自己处理，走不通时怎么升级

重点内容

公共设施 vs 自己单位：怎么分

公共设施（管理层负责）自己单位范围（屋主负责）
大堂、走廊、电梯、停车场单位内部装修、内墙
屋顶、外墙、结构框架只服务自己单位的水管、龙头
服务多个单位的共用水管/排水管自己单位的防水层（例如自己浴室地板下的防水）
康乐设施（泳池、健身房）自己单位的冷气机、热水器

📌 判断关键是「这条管线/这个结构，服务的是一个单位还是好几个单位」——服务多个单位的算公共设施，只服务自己一个单位的算私人。

楼上漏水到楼下：谁负责

  1. 法定推定：楼层间的渗漏，法律上先假定是楼上单位造成的，除非楼上屋主能证明不是（例如证明是公共管线的问题）
  2. 但如果渗漏源头其实是服务多个单位的公共管线/结构，那就算公共设施的缺陷，归管理层处理
  3. 流程：
    • 书面通知管理层
    • 管理层要在接到书面通知后 7 天内安排检查
    • 检查后 5 天内发出检查证明（Certificate of Inspection），说明原因和该负责的人
    • 被判定要负责的一方，要在收到证明后 7 天内开始维修
    • 如果该负责的人不修，管理层可以先代为维修，再向该屋主追讨费用

⚠️ 处理天数以整理时查到的资料为准，实际操作以自己所在物业的管理层说明和当下法规为准。

管理层不处理公共设施该怎么办

  1. 书面提出维修请求，写明问题、位置、风险，给合理期限（常见做法约 14–30 天）
  2. 没回应就再发一次书面追问，引用法令下管理层的法定义务
  3. 向管理委员会主席或管理代理公司升级反映
  4. 同时向建筑物专员（Commissioner of Buildings，COB）投诉——COB 可以调查、判定责任、下维修指示并订明期限，不遵守可以被罚款；投诉免费，在所在地的地方议会/COB 办公室提交
  5. 走不通可以向分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal，SMT）提出申索

分层管理仲裁庭（SMT）

  • 处理跟《2013 年分层管理法令》下管理层职责/义务/权力有关的纠纷，维修争议在受理范围内
  • 申索上限 RM250,000
  • 提交地点：strata.my 或亲自到 COB 办公室
  • 申索表格（Form 1）费用：住宅案件 RM100，商业/工业案件 RM200
  • 一般不需要律师
  • 首次聆讯后 60 天内要有裁决

数字速查

项目数字备注
管理层接通知后安排检查7 天内
检查后发证明5 天内
被判定负责方开始维修收到证明后 7 天内
SMT 申索上限RM250,000
SMT Form 1 申索费（住宅）RM100商业/工业 RM200
SMT 裁决期限首次聆讯后 60 天内
COB 投诉免费

常见误区

  • ❌ 楼下漏水就直接找楼上理论、要求马上赔钱：先走书面通知管理层→检查→证明的流程，有证明才好谈责任和维修
  • ❌ 以为楼上一定要负责：如果渗漏源头是公共管线，责任在管理层，不是楼上屋主
  • ❌ 管理层不理就算了：可以投诉 COB（免费），再上 SMT
  • ❌ 以为找律师才能上 SMT：一般不需要律师，自己就能申请

Sources

Blog / Website：