Buying & Financing- 马来西亚购买新楼盘（新屋，非二手）的完整流程：预算、付款方式、购买步骤
- 买房要准备多少预算，拆成前期费用、每月供款、每年持续开销三块算
- 购买 10 步骤，从申请贷款到拿空置管有权（Vacant Possession）
- 新屋 vs 二手屋怎么选，以及首购族常犯的预算/决策错误
- 房贷申请细节（DSR、CCRIS/CTOS、贷款文件）见「房屋贷款申请」笔记；房产类型、地契种类见 Property Market & Property Types 板块的「房屋类型分类」「地契与产权类型」笔记；政府可负担房屋计划见同一板块的「政府可负担房屋计划」文件夹
资料日期
两篇来源分别是 2023-08-21（PropertyGuru 中文）和 2026-02-26（StashAway 英文，含 2026 年最新印花税/外国人税率信息）。印花税豁免、外国人税率等政策性数字随预算案变动，使用前务必跟 LHDN 官网核实当前是否仍有效。
官方入口
- NAPIC 国家房地产资讯中心 — 查历史成交价、房价行情
- Brickz — 查个别楼盘历史成交数据
重点内容
全国房价中位数参考
按来源资料：
- 全国房屋中位数价格大约在 RM30 万–RM50 万之间
- 排屋（Terrace House）中位数约 RM30 万–RM80 万
- 公寓（Condo）中位数约 RM30 万–RM60 万
- 雪兰莪、槟城、柔佛等州属通常比全国平均更贵
这些是笼统的全国区间，实际房价请用 NAPIC/Brickz 查具体地区和楼盘的数据。
买房预算：前期费用（Upfront Cost）
| 费用项目 | 费率/金额 |
|---|---|
| 头期 Down Payment | 房价 10% |
| MOT（产权转让备忘录）印花税 | 首 RM100,000 – 1%；RM100,001–500,000 – 2%；RM500,001–1,000,000 – 3%；超过 RM1,000,000 – 4% |
| MOT 律师费 | SRO 2023：首 RM500,000 – 1.25%（最低 RM500）；RM500,001–7,500,000 – 1%；超过 RM7,500,000 可议价，上限 1%（详见「律师费与估价费」笔记） |
| 贷款协议印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 贷款协议律师费 | 计算方式同 MOT 律师费 |
| SPA 盖章费 | 不超过 RM100（另有资料指每个盖章 RM10） |
| SPA 法律文件手续费 | RM1,000–1,500 |
| 贷款协议法律文件手续费 | RM1,000–1,500 |
| 估价费（现成物业） | 首 RM100,000 – 0.25%；余额至 RM2,000,000 – 0.20% |
| 法律文件政府税（SST） | 律师费总额的 8%（2024-03-01 起由 6% 调高） |
| 银行贷款处理费 | RM50–300 |
| 房地产经纪佣金（若适用） | 约房价 3% |
举例（RM500,000 物业，10% 头期）：前期总费用（头期+杂费）约 RM62,500–66,500（⚠️ 这是来源按旧律师费率估算的区间，按 SRO 2023 的 1.25% 费率计算会再高一些）。
每月和每年持续开销
每月供款（举例：RM500,000，4.5% 年利率，35 年期，10% 头期）：约 RM2,130
其他每月/每年开销：
| 项目 | 说明 | 举例金额 |
|---|---|---|
| MRTA（Mortgage Reducing Term Assurance） | 保额随未还本金递减，通常一次过缴清，银行常要求 | RM500,000 物业约 RM17,500 一次性（30年期估算） |
| MLTA（Mortgage Level Term Assurance） | 保额固定不变，可累积现金价值，可转让 | RM500,000 物业约 RM2,000/年 或一次性约 RM60,000 |
| 管理费（Maintenance Fee） | 日常保养（保安、清洁、园艺），约 RM0.25–0.5/psf | 900sqft 单位约 RM315/月（以RM0.35/psf计） |
| 沉淀基金（Sinking Fund） | 大型维修用，通常是管理费的 10% | 900sqft 单位约 RM31.5/月 |
| Assessment Tax 门牌税（cukai taksiran/pintu） | 地方议会每年两次征收，按年租值 × 税率；⚠️ 税率各地方政府不同，来源说法不一（约 2%–7% 或 2%–12%，见「门牌税」笔记） | 年租值 RM24,000 × 5% ≈ RM1,200/年 |
| Quit Rent 地税（cukai tanah） | 州政府征收，按面积计算 | 2,000sqft × RM0.035/sqft ≈ RM70/年 |
| Parcel Rent 分层地税（cukai petak） | 分层物业适用，取代 quit rent，直接向个别业主征收（雪兰莪/槟城/吉隆坡自2018年起） | 视个别单位而定 |
| RPGT 产业盈利税 | 出售物业获利时缴，持有满 6 年起豁免 | 按持有年数分级 |
MRTA vs MLTA
MRTA 跟 MLTA 的差别对比表、保费范例见同一板块的「房屋保险与 MRTA / MLTA」笔记，上面「每月和每年持续开销」表只列 RM500,000 物业的参考保费。
新屋 vs 二手屋（Subsale）对比
| 新屋优点 | 新屋缺点 | |
|---|---|---|
| 1 | 发展商提供现金回扣/免律师费等优惠 | 房价可能较贵 |
| 2 | 可按喜好选装修/家具 | 通常需等 24–36 个月才交锁匙 |
| 3 | 可挑最合心意的单位朝向楼层 | 缺乏实际住户经验和历史成交数据参考 |
| 4 | 法律规定发展商须在期限内发地契 | 比较房价和价值相对困难 |
| 5 | 设计设备较现代化 | 有烂尾（abandoned project）风险 |
| 6 | 有 12–24 个月缺陷保修期（DLP） | 搬进去前无法得知邻居状况 |
二手屋（subsale）细节另见「二手屋（Subsale）购买」笔记。
建筑中物业的渐进式付款（Progressive Payment）
新楼盘若仍在建筑中，贷款按工程进度分阶段放款，买家在完工前只需支付利息，完工后才开始全额月供。
举例（RM500,000 物业，4.5% 利率，36 个月建筑期）：
| 阶段 | 里程碑 | 占比 | 金额 |
|---|---|---|---|
| Month 0 | 签署 SPA（含订金） | 10% | RM50,000 |
| Month 1 | 打桩地基 | 10% | RM50,000 |
| Month 9 | 钢筋混凝土框架及楼板 | 15% | RM75,000 |
| Month 15 | 墙壁/门窗框 | 10% | RM50,000 |
| Month 24 | 屋顶/电线/水管 | 10% | RM50,000 |
| Month 30 | 内外批荡 | 10% | RM50,000 |
| Month 32 | 污水工程 | 5% | RM25,000 |
| Month 34 | 排水沟 | 5% | RM25,000 |
| Month 35 | 道路 | 5% | RM25,000 |
| Month 36 | 交钥匙（VP） | 12.5% | RM62,500 |
| Month 36 | MOT 过户 | 2.5% | RM12,500 |
| Month 36 | 律师托管余款 | 5% | RM25,000 |
在完工前，累计只需支付利息部分，总计约 RM23,671.88（36个月内）——这是很多首购族容易忽略的隐藏成本。
找房与调研
- 房产门户网站：PropertyGuru、iProperty，可按地点/价格/类型筛选
- 房地产经纪：熟悉市场行情、发展商口碑，能拿到未公开的listing，帮忙谈判和处理法律文件
- 自行调研工具：
- NAPIC（Valuation and Property Services Department）：全国及地区历史成交数据
- Brickz：个别楼盘的历史成交价、价格走势
- 留意「已建竣滞销房屋」（overhang）情况——供过于求的市场给买家更多议价空间
Plot Ratio 容积率：建筑总楼面面积与土地面积的比例。容积率越高，同一块地能建的单位越多（密度高、房价可能较低但对基建压力大）；容积率低则空间更大、房价可能更高。
购买 10 步骤
- 申请贷款：银行依 CCRIS/CTOS/DSR 评估（详见「房屋贷款申请」笔记）
- 聘请律师：专攻 conveyancing（产权过户）的律师，确认已在马来西亚律师公会（Malaysian Bar）注册
- 签署购买意向书（Letter of Intent）：支付约 2% earnest deposit
- 签署买卖协议（SPA）：应在 Letter of Intent 后 2–3 周内签署，列明付款时间表、物业细节
- 签署贷款协议 + MOT / Deed of Assignment：贷款协议列明利率/还款时间表；MOT 用于已有个别/分层地契的物业过户；若物业仍在 Master Title 下，则签 Deed of Assignment
- 支付相关费用：剩余头期（通常 8%）、印花税、律师费
- 拿到空置管有权（Vacant Possession）：分层地契物业须在签 SPA 后 36 个月内交付，个别地契 24 个月内。检查缺陷、留意 12–24 个月的缺陷保修期（DLP），确认收到 CCC（完工与合规证明书）后才安心入住
政府可负担房屋计划
政府可负担房屋计划（PR1MA、RUMAWIP、MyHome、Rumah Selangorku、柔佛 RMMJ，以及 SJKP、PPR、RMR、Sejati MADANI、Maybank HouzKEY 等）已整理在 Property Market & Property Types 板块的「政府可负担房屋计划」文件夹，每个计划一篇。
所需文件 / 资格条件
详见「房屋贷款申请」笔记的「申请所需文件」部分——贷款文件要求是共通的。
费用 / 数字速查
| 购买价 | 头期(10%) | 月供(4.5%利率/35年) | 建议家庭月收入 |
|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM30,000 | RM1,278 | RM3,834 |
| RM400,000 | RM40,000 | RM1,704 | RM5,112 |
| RM500,000 | RM50,000 | RM2,130 | RM6,390 |
| RM600,000 | RM60,000 | RM2,556 | RM7,668 |
| RM700,000 | RM70,000 | RM2,982 | RM8,946 |
| RM800,000 | RM80,000 | RM3,408 | RM10,224 |
| RM900,000 | RM90,000 | RM3,834 | RM11,502 |
| RM1,000,000 | RM100,000 | RM4,260 | RM12,780 |
| RM1,200,000 | RM120,000 | RM5,112 | RM15,336 |
| RM1,500,000 | RM150,000 | RM6,390 | RM19,170 |
| RM2,000,000 | RM200,000 | RM8,520 | RM25,560 |
（建议月收入以「月供不超过总收入 1/3」估算，只是粗略参考，不是银行实际审批标准——银行会综合 DSR、CCRIS/CTOS 信用记录等因素评估，见「房屋贷款申请」笔记）
⚠️ 超过 RM1,000,000 的物业，MOT 印花税税率是 4%（见上方「买房预算：前期费用」表），比 RM500,000 以下的 1%–2% 高出不少，前期费用占比会明显增加；首购族印花税豁免也只适用 RM500,000 以下的房子，房价一超过就完全不适用（见下方说明和「印花税速查」笔记）。
首购族印花税豁免：购买 RM500,000 以下物业，可享全额印花税豁免（截至 2027 年底，需跟 LHDN 核实是否延续）。 外国人印花税（2026年起）：从 4% 调高至 8%（马来西亚永久居民除外）。
举例：买一间 RM300,000 的房子，前期要准备多少钱
以新盘（贷款 90%、头期 10%）为例，按上面「前期费用」表逐项计算：
| 费用项目 | 计算方式 | 金额 |
|---|---|---|
| 头期 Down Payment | RM300,000 × 10% | RM30,000 |
| MOT 印花税 | 首 RM100,000 × 1% + 余 RM200,000 × 2% | RM5,000 |
| MOT 律师费 | RM300,000 × 1.25% | RM3,750 |
| 贷款协议印花税 | 贷款额 RM270,000 × 0.5% | RM1,350 |
| 贷款协议律师费 | RM270,000 × 1.25% | RM3,375 |
| SPA 盖章费 | 固定 | RM10 |
| SPA 法律文件手续费 | 取区间中位数 | RM1,250 |
| 贷款协议法律文件手续费 | 取区间中位数 | RM1,250 |
| 估价费 | 首 RM100,000 × 0.25% + 余 RM200,000 × 0.20% | RM650 |
| 法律文件政府税（SST） | （MOT 律师费 + 贷款协议律师费）× 8% | RM570 |
| 银行贷款处理费 | 取区间中位数 | RM175 |
| 前期总费用（不含头期） | RM17,380 | |
| 前期总费用（含头期） | RM47,380 |
- ⚠️ 以上不含 MRTA/MLTA（按揭保险）：保费因贷款额、投保人年龄、保险公司报价不同差异很大，上面「每月和每年持续开销」表只有 RM500,000 物业的 MRTA/MLTA 参考数字，没有通用公式可以直接换算成 RM300,000 的保费，买房前另向银行/保险公司索取实际报价；新盘一般不需要买方付经纪佣金（若适用，另按房价 3% 计算）
- 若符合首购族印花税豁免（马来西亚公民、人生第一间住宅、SPA 在 2026-01-01 至 2027-12-31 期间签署，详见印花税速查）：MOT 印花税和贷款协议印花税两项全免，前期总费用（含头期）降到约 RM41,030，比没有豁免省下约 RM6,350
- 买下之后每月还要供 RM1,278（见上方月供表），以及门牌税、地税、管理费等每年持续开销（见上方「每月和每年持续开销」表）
常见误区
- ❌ 只算头期钱，忘了印花税、律师费、估价费等杂项——这些加起来可能占房价的 2–8%
- ❌ 高估自己的负担能力——银行说能借多少不代表你就该借那么多，要留生活缓冲金
- ❌ 舍不得请房地产经纪——法律规定最高只能收 3% 佣金，专业经纪能帮你省下更多议价空间
- ❌ 没有货比三家就下决定——尤其是第一次看房就现场决定购买，风险很高
常见问题
- 问：新楼盘和二手房，前期费用哪个比较低？
答：一般新楼盘前期成本较低，因为发展商常吸收部分费用或给回扣；二手房通常需要一次付清全部费用。
- 问：建筑中的物业，钱是怎么付的？
答：按工程进度分阶段付款（见上方「渐进式付款」），完工前只需付利息部分，完工后才开始全额月供。
- 问：Master Title 和 Individual Title 有什么实际差别？
答：Master Title 下的物业，发展商还没有把地契拆分给个别买家，过户需要额外的 Deed of Assignment；Individual/Strata Title 已经拆分完成，可以直接签 MOT 过户，流程更简单。
Sources
Blog / Website：
- 完整买房指南：教你怎样在马来西亚买新屋子 — 发布日期：2023-08-21（PropertyGuru，Shawn Ng）
- Complete Guide For First Time Home Buyer to Buying a House in Malaysia — 发布日期：2026-02-26（StashAway）
- The Solicitors' Remuneration Order 2023 — Conventus Law，2026-09 修正律师费率时补查（首 RM500,000 为 1.25%）
官方文档：