- 马来西亚购买新楼盘（新屋，非二手）的完整流程：房产类型、地契种类怎么分
- 买房要准备多少预算，拆成前期费用、每月供款、每年持续开销三块算
- 购买 10 步骤，从申请贷款到拿空置管有权（Vacant Possession）
- 新屋 vs 二手屋怎么选，以及首购族常犯的预算/决策错误
- 房贷申请细节（DSR、CCRIS/CTOS、贷款文件）见「房屋贷款申请」笔记，政府可负担房屋计划细节见「PR1MA 及政府可负担房屋计划」笔记
资料日期
两篇来源分别是 2023-08-21（PropertyGuru 中文）和 2026-02-26（StashAway 英文，含 2026 年最新印花税/外国人税率信息）。印花税豁免、外国人税率等政策性数字随预算案变动，使用前务必跟 LHDN 官网核实当前是否仍有效。
官方入口
- NAPIC 国家房地产资讯中心 — 查历史成交价、房价行情
- Brickz — 查个别楼盘历史成交数据
重点内容
房产类型
| 类型 | 说明 |
|---|---|
| Terrace House 排屋 | 有地物业，分角头单位（corner lot）、中间单位（intermediate lot）、末端单位（end lot） |
| Townhouse 联栋住宅 | 多层建筑内的单位，与其他单位共享公共设施 |
| High-Rise 高楼（公寓/服务式公寓） | 服务式公寓通常多附加服务（如管家服务） |
| Dual Key Unit 双钥匙单位 | 一个物业内两个独立生活空间，适合多代同堂或出租 |
| Bungalow / Semi-D | 独立式洋房（豪华、私密性高）/ 半独立式（与邻居共享一面墙，通常带小花园和车道） |
地契种类
- Freehold 永久地契：永久拥有，无到期日，长期投资更有保障
- Leasehold 租赁地契：通常 99 年，到期后所有权归还政府（除非续约），初期成本较低但可能有额外手续
- Strata Title 分层地契：高楼/门禁社区常见，共用区域（大堂、花园、设施）为共同拥有，个别单位独立拥有
- Master Title 总地契：整个发展项目的地契，发展商持有直到个别地契发出——要确认个别地契何时、如何过户
- Individual Title 个别地契：有地物业专属，单独拥有土地+建筑物
- Bumi Lot / Malay Reserve Land (MRL)：分别限 Bumiputera / 马来人购买，有转让限制
Plot Ratio 容积率：建筑总楼面面积与土地面积的比例。容积率越高，同一块地能建的单位越多（密度高、房价可能较低但对基建压力大）；容积率低则空间更大、房价可能更高。
全国房价中位数参考
按来源资料，马来西亚全国房屋中位数价格大约在 RM30 万–RM50 万之间；排屋（Terrace House）中位数约 RM30 万–RM80 万；公寓（Condo）中位数约 RM30 万–RM60 万。雪兰莪、槟城、柔佛等州属通常比全国平均更贵。这些是笼统的全国区间，实际房价请用 NAPIC/Brickz 查具体地区和楼盘的数据。
买房预算：前期费用（Upfront Cost）
| 费用项目 | 费率/金额 |
|---|---|
| 头期 Down Payment | 房价 10% |
| MOT（产权转让备忘录）印花税 | 首 RM100,000 – 1%；RM100,001–500,000 – 2%；RM500,001–1,000,000 – 3%；超过 RM1,000,000 – 4% |
| MOT 律师费 | 首 RM500,000 – 1.0%（最低 RM500）；接下来 RM500,000 – 0.8%；再 RM2,000,000 – 0.7%；再 RM2,000,000 – 0.6%；再 RM2,500,000 – 0.5% |
| 贷款协议印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 贷款协议律师费 | 计算方式同 MOT 律师费 |
| SPA 盖章费 | 不超过 RM100（另有资料指每个盖章 RM10） |
| SPA 法律文件手续费 | RM1,000–1,500 |
| 贷款协议法律文件手续费 | RM1,000–1,500 |
| 估价费（现成物业） | 首 RM100,000 – 0.25%；余额至 RM2,000,000 – 0.20% |
| 法律文件政府税 | 律师费总额的 6% |
| 银行贷款处理费 | RM50–300 |
| 房地产经纪佣金（若适用） | 约房价 3% |
举例（RM500,000 物业，10% 头期）：前期总费用（头期+杂费）约 RM62,500–66,500。
每月和每年持续开销
每月供款（举例：RM500,000，4.5% 年利率，35 年期，10% 头期）：约 RM2,130
其他每月/每年开销：
| 项目 | 说明 | 举例金额 |
|---|---|---|
| MRTA（Mortgage Reducing Term Assurance） | 保额随未还本金递减，通常一次过缴清，银行常要求 | RM500,000 物业约 RM17,500 一次性（30年期估算） |
| MLTA（Mortgage Level Term Assurance） | 保额固定不变，可累积现金价值，可转让 | RM500,000 物业约 RM2,000/年 或一次性约 RM60,000 |
| 管理费（Maintenance Fee） | 日常保养（保安、清洁、园艺），约 RM0.25–0.5/psf | 900sqft 单位约 RM315/月（以RM0.35/psf计） |
| 沉淀基金（Sinking Fund） | 大型维修用，通常是管理费的 10% | 900sqft 单位约 RM31.5/月 |
| Assessment Tax 门牌税（cukai taksiran/pintu） | 地方议会每年两次征收，按年租值 4%–8% | 年租值 RM24,000 × 5% ≈ RM1,200/年 |
| Quit Rent 地税（cukai tanah） | 州政府征收，按面积计算 | 2,000sqft × RM0.035/sqft ≈ RM70/年 |
| Parcel Rent 分层地税（cukai petak） | 分层物业适用，取代 quit rent，直接向个别业主征收（雪兰莪/槟城/吉隆坡自2018年起） | 视个别单位而定 |
| RPGT 产业盈利税 | 出售物业获利时缴，持有满 6 年起豁免 | 按持有年数分级 |
MRTA vs MLTA 对比
| MRTA | MLTA | |
|---|---|---|
| 保额 | 随未还本金递减 | 全期固定 |
| 费用方式 | 保单开始时一次性缴清 | 分期缴（月/季/半年/年） |
| 保费 | 较低 | 较高 |
| 现金价值 | 无 | 有 |
| 可转让 | 不可 | 可 |
| 受益人 | 银行 | 可指定任何受益人 |
| 一般融资方式 | 通常纳入房贷 | 通常自费 |
新屋 vs 二手屋（Subsale）对比
| 新屋优点 | 新屋缺点 | |
|---|---|---|
| 1 | 发展商提供现金回扣/免律师费等优惠 | 房价可能较贵 |
| 2 | 可按喜好选装修/家具 | 通常需等 24–36 个月才交锁匙 |
| 3 | 可挑最合心意的单位朝向楼层 | 缺乏实际住户经验和历史成交数据参考 |
| 4 | 法律规定发展商须在期限内发地契 | 比较房价和价值相对困难 |
| 5 | 设计设备较现代化 | 有烂尾（abandoned project）风险 |
| 6 | 有 12–24 个月缺陷保修期（DLP） | 搬进去前无法得知邻居状况 |
二手屋（subsale）细节另见「二手屋（Subsale）购买」笔记。
建筑中物业的渐进式付款（Progressive Payment）
新楼盘若仍在建筑中，贷款按工程进度分阶段放款，买家在完工前只需支付利息，完工后才开始全额月供。
举例（RM500,000 物业，4.5% 利率，36 个月建筑期）：
| 阶段 | 里程碑 | 占比 | 金额 |
|---|---|---|---|
| Month 0 | 签署 SPA（含订金） | 10% | RM50,000 |
| Month 1 | 打桩地基 | 10% | RM50,000 |
| Month 9 | 钢筋混凝土框架及楼板 | 15% | RM75,000 |
| Month 15 | 墙壁/门窗框 | 10% | RM50,000 |
| Month 24 | 屋顶/电线/水管 | 10% | RM50,000 |
| Month 30 | 内外批荡 | 10% | RM50,000 |
| Month 32 | 污水工程 | 5% | RM25,000 |
| Month 34 | 排水沟 | 5% | RM25,000 |
| Month 35 | 道路 | 5% | RM25,000 |
| Month 36 | 交钥匙（VP） | 12.5% | RM62,500 |
| Month 36 | MOT 过户 | 2.5% | RM12,500 |
| Month 36 | 律师托管余款 | 5% | RM25,000 |
在完工前，累计只需支付利息部分，总计约 RM23,671.88（36个月内）——这是很多首购族容易忽略的隐藏成本。
找房与调研
- 房产门户网站：PropertyGuru、iProperty，可按地点/价格/类型筛选
- 房地产经纪：熟悉市场行情、发展商口碑，能拿到未公开的listing，帮忙谈判和处理法律文件
- 自行调研工具：
- NAPIC（Valuation and Property Services Department）：全国及地区历史成交数据
- Brickz：个别楼盘的历史成交价、价格走势
- 留意「已建竣滞销房屋」（overhang）情况——供过于求的市场给买家更多议价空间
购买 10 步骤
- 申请贷款：银行依 CCRIS/CTOS/DSR 评估（详见「房屋贷款申请」笔记）
- 聘请律师：专攻 conveyancing（产权过户）的律师，确认已在马来西亚律师公会（Malaysian Bar）注册
- 签署购买意向书（Letter of Intent）：支付约 2% earnest deposit
- 签署买卖协议（SPA）：应在 Letter of Intent 后 2–3 周内签署，列明付款时间表、物业细节
- 签署贷款协议 + MOT / Deed of Assignment：贷款协议列明利率/还款时间表；MOT 用于已有个别/分层地契的物业过户；若物业仍在 Master Title 下，则签 Deed of Assignment
- 支付相关费用：剩余头期（通常 8%）、印花税、律师费
- 拿到空置管有权（Vacant Possession）：分层地契物业须在签 SPA 后 36 个月内交付，个别地契 24 个月内。检查缺陷、留意 12–24 个月的缺陷保修期（DLP），确认收到 CCC（完工与合规证明书）后才安心入住
政府可负担房屋计划（2025年资料，概览）
| 计划 | 主管单位 | 重点特色 |
|---|---|---|
| SJKP（Skim Jaminan Kredit Perumahan） | 政府担保 | 助自雇/零工经济者。⚠️ 两个来源数字不一致：一篇写房价上限 RM500,000、100% 融资；另一篇写融资最高 120%、房价上限 RM300,000——可能是不同年份/版本的计划条件，申请前务必跟银行或 SJKP 官方确认当前实际数字 |
| i-MILIKI（大马一家拥屋倡议） | LHDN | 首购族买 RM500,000 以下房屋全免印花税；RM500,001–1,000,000 房屋豁免 75% 印花税（SPA + MOT 都适用）。⚠️ 仅适用于 2022年6月1日至2023年12月31日期间签署的买卖协议，如果这个窗口期已过，需跟 LHDN 确认是否有后续延续或类似计划 |
| PPR（Projek Perumahan Rakyat） | 地方政府 | 低收入群体，月入不超RM3,000，公寓/排屋 |
| RMR（Rumah Mesra Rakyat） | SPNB | 有地无钱建房者，单层排屋 RM75,000–85,000 |
| Sejati MADANI | Budget 2025 | 乡区房屋与社区发展拨款 |
| Maybank HouzKEY | Maybank | Shariah 租购模式，免头期 |
| PR1MA | PR1MA Corporation | 详见「PR1MA 及政府可负担房屋计划」笔记 |
各计划的详细资格条件、申请步骤、价格分级请见「PR1MA 及政府可负担房屋计划」笔记（内含 PR1MA/SRP/RUMAWIP/MyHome/Rumah Selangorku 完整对比）。
所需文件 / 资格条件
详见「房屋贷款申请」笔记的「申请所需文件」部分——贷款文件要求是共通的。
费用 / 数字速查
| 购买价 | 头期(10%) | 月供(4.5%利率/35年) | 建议家庭月收入 |
|---|---|---|---|
| RM300,000 | RM30,000 | RM1,278 | RM3,834 |
| RM400,000 | RM40,000 | RM1,704 | RM5,112 |
| RM500,000 | RM50,000 | RM2,130 | RM6,390 |
| RM600,000 | RM60,000 | RM2,556 | RM7,668 |
| RM700,000 | RM70,000 | RM2,982 | RM8,946 |
（建议月收入以「月供不超过总收入 1/3」估算）
首购族印花税豁免：购买 RM500,000 以下物业，可享全额印花税豁免（截至 2027 年底，需跟 LHDN 核实是否延续）。 外国人印花税（2026年起）：从 4% 调高至 8%（马来西亚永久居民除外）。
常见误区
- ❌ 只算头期钱，忘了印花税、律师费、估价费等杂项——这些加起来可能占房价的 2–8%
- ❌ 高估自己的负担能力——银行说能借多少不代表你就该借那么多，要留生活缓冲金
- ❌ 舍不得请房地产经纪——法律规定最高只能收 3% 佣金，专业经纪能帮你省下更多议价空间
- ❌ 没有货比三家就下决定——尤其是第一次看房就现场决定购买，风险很高
常见问题
- 问：新楼盘和二手房，前期费用哪个比较低？
答：一般新楼盘前期成本较低，因为发展商常吸收部分费用或给回扣；二手房通常需要一次付清全部费用。
- 问：建筑中的物业，钱是怎么付的？
答：按工程进度分阶段付款（见上方「渐进式付款」），完工前只需付利息部分，完工后才开始全额月供。
- 问：Master Title 和 Individual Title 有什么实际差别？
答：Master Title 下的物业，发展商还没有把地契拆分给个别买家，过户需要额外的 Deed of Assignment；Individual/Strata Title 已经拆分完成，可以直接签 MOT 过户，流程更简单。
Sources
Blog / Website：
- 完整买房指南：教你怎样在马来西亚买新屋子 — 发布日期：2023-08-21（PropertyGuru，Shawn Ng）
- Complete Guide For First Time Home Buyer to Buying a House in Malaysia — 发布日期：2026-02-26（StashAway）