• 装修纠纷多数出在两件事：找错承包商、没搞清楚哪些工程需要地方政府批准
  • 整理挑承包商要核对的几个基本项目，以及什么样的装修工程一定要先申请批准才能动工
  • 装修许可属地方政府（Local Council）管辖，不同市议会规则可能略有出入，实际以自己所在地议会的规定为准

资料日期

整理于2026-08，地方政府对装修许可的审核趋严是近期趋势，具体细节以当下市议会公告为准。

重点内容

挑承包商前先核对

  1. 查 SSM 商业登记：确认承包商公司有在 Companies Commission of Malaysia（SSM）正式注册，不是空壳/无登记的个人承包
  2. 一定要签书面合约：没有合约、只靠口头约定，是承包商「消失跑路」
    风险最大的信号，报价、工程范围、付款时间表都要写进合约
  3. 不要一次付一大笔订金：付款按工程进度分期支付，看到实际进度再付下一笔，不要在工程还没开始/刚开始就付大部分金额
  4. 承包商报价通常比自己买建材贵10–40%，如果想省钱，可以趁促销期自己采购部分建材，但要先跟承包商确认清楚谁负责采购哪些项目，避免责任不清

哪些工程一定要先申请批准

在「一站式中心（One-Stop Centre, OSC）」制度下，多数会改变结构/外观/公共系统的装修，都需要地方政府书面批准才能动工：

  • 厨房外扩、阳台加盖、增加有盖面积
  • 敲墙、梁柱结构改动、地板开孔
  • 影响共用管线系统的水电改动
  • 外墙立面、铁花窗、阳台外推这类外观改动
  • 大型电力工程、太阳能板安装
  • 需要占用公共区域、噪音较大的大型工程

哪些工程通常不用申请

  • 纯粹的表面翻新（刷漆、简单修补），一般不需要地方政府批准
  • ⚠️ 分层地契（Strata）产业例外：就算是纯粹表面翻新，分层产业（公寓/共管公寓）还是可能需要先经过管理层（MC/JMB）批准，因为涉及共用建筑系统的考量，跟地方政府的批准是两回事

没申请批准的后果

没有先申请批准就动工，可能面临：

  • 工程被勒令停工（Stop-Work Notice）
  • 罚款
  • 严重情况下可能被要求拆除已完成的部分
  • 具体罚则因地方政府而异，动工前建议直接询问当地市议会确认

📌 一般承包商会协助处理申请手续，但务必自己确认对方真的有提交申请，不要只听承包商口头说「已经在办了」就放心动工。

常见误区

  • ❌ 以为承包商报价越低越划算：报价过低可能意味着用料/施工品质打折扣，或后续追加报价，比较报价时也要看合约条款和过往案例
  • ❌ 以为只有大型工程才要申请批准：厨房外扩、阳台加盖这类看起来不算「大动作」的工程，只要涉及增加有盖面积，同样需要批准
  • ❌ 以为纯翻新公寓室内完全不用管任何人：地方政府批准以外，公寓/共管产业还有管理层这一关，两者是分开的两套审批

Sources

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