- Subsale property（二手房）是向现任屋主购买的物业，跟直接向发展商买的新楼盘（primary market）不同
- 二手房交易占马来西亚全国房地产成交约 80%，是最主流的买房方式（NAPIC 数据）
- 整合二手房购买 10 步骤、议价陷阱、费用估算，跟「买房（新屋）」笔记搭配看两者流程差异（尤其是没有缺陷保修期）
- 房贷申请细节见「房屋贷款申请」笔记
资料日期
三篇来源都是 2023 年（8月、12月）发布，RPGT（产业盈利税）自 2022 年起的新规则（第 6 年起豁免）在文中已反映，其余印花税/费率数字建议购买前跟 LHDN、律师核实最新版本。
官方入口
- NAPIC — 全国及地区历史成交数据
- Brickz — 个别楼盘成交价、走势
- iProperty Transactions Section — 查特定楼盘过去12个月成交数据
重点内容
Subsale 是什么
二手房市场（subsale/secondary market）与新楼盘市场（primary market）相对——新楼盘直接向发展商买，二手房则是向现任屋主买。两者优缺点差异很大，见下方对比表。
购买 10 步骤
- 定预算：头期通常是房价 10%（若你名下已有第 2、3 套物业，银行融资成数会降低，头期可能要 20%–30%）
- 找心仪的二手房：熟悉当地的经纪能提供社区口碑、屋况等第一手信息；二手房的优势是可以实地看房、摸到实体、跟邻居打听
- 货比三家、比较区域行情：用 NAPIC/Brickz/iProperty Transactions 查历史成交价，避免只靠屋主自报的估价
- 申请房屋贷款：银行一般借到评估价（非售价）的 90%；记得检查 CCRIS/CTOS（详见「房屋贷款申请」笔记）
- 聘请律师：非法律强制，但强烈建议，尤其要核实卖方是否真的拥有合法产权
- 签署购买意向书 + 付订金：签 Offer to Purchase / Agreement to Sell，支付约 1%–2% earnest deposit，由中立第三方（经纪或律师）托管（escrow）。📌 二手房的 Booking Form 大多由经纪准备、格式相对标准化，签之前要特别留意有没有写「subject to XX% loan approval」这句话——这句话决定万一房贷申请被拒、Booking Form 自动失效时，你付的订金能不能拿回来
- 签署买卖协议（SPA）：核实产权合法性、检查物业描述是否与实况相符（尤其是曾经装修/扩建的部分），Inventory List（物品清单）要写清楚哪些固定装置/家具留下、哪些卖方要处理掉
- 签署贷款协议 + MOT：若卖方尚未从发展商拿到个别/分层地契，需要额外走 Deed of Assignment 或由发展商、卖方、买家依序签 MOT
- 付清余款 + Agreed Apportionments：支付剩余头期，同时偿还卖方已预付的管理费、沉淀基金、水费等（因为拿到 Vacant Possession 后这些开销的责任转移给你）
- 搬进新家：拿到钥匙，正式成为屋主
买二手房也能享有的政府优惠（限马来西亚公民）
跟新盘的 PR1MA 之类优惠比，二手房能拿到的优惠比较有限，但还是有以下几个可以留意：
- i-MILIKI（大马一家拥屋倡议）：首购族买 RM500,000 以下房屋 100% 印花税豁免；RM500,000–1,000,000 房屋豁免比例来源数字不一致——一份写 75%、另一份写 50%，务必跟 LHDN 或律师确认当前实际比例。适用于 2022年6月1日至2023年12月31日签署的买卖协议。
- SJKP（房屋贷款担保计划）：房价不超过 RM300,000，最高可拿 120% 融资担保
- BSN 人民房屋计划（Program Perumahan Rakyat）：房价不超过 RM300,000，最高可拿 100% 房贷
- BSN MyHome 青年房屋计划：开始供屋后 2 年内可获政府 RM200 资助
- Bank Negara Affordable Homes Fund：房价 RM150,000 以下适用
- MyDeposit Scheme：房价 RM500,000 以下适用，协助头期
⚠️ 这些优惠大多有申请年限或价格上限，跟前面「买房（新屋）」笔记提到的一样，务必在申请前跟银行/LHDN 核实当前是否仍有效。
二手房议价陷阱（4个）
- 抬高价格：开价刻意定得比银行估价还高，营造「房子值这个价」的假象
- 制造抢手假象：声称收到很多其他 offer，诱导你加价
- 假「便宜价」：先抬高价格，再假装给你折扣
- 来历不明的估价：声称有「第三方」出更高的价，诱导抬价——应以银行的独立估价为准，可多问几家银行
新屋 vs 二手屋对比
| Subsale 优点 | Subsale 缺点 | |
|---|---|---|
| 1 | 已发展成熟的社区可寻宝 | 房子间差异大，估价更具挑战 |
| 2 | 周边设施完善 | 可享的买房优惠较少（相比新盘的印花税豁免等） |
| 3 | 交通便利度随社区成熟而提升 | 房子已被住过，可能较残旧 |
| 4 | 通常可立即入住，不用等交楼 | 没有缺陷保修期（DLP），问题需自费维修 |
| 5 | 选择种类多 | 银行估价可能低于开价，出现融资缺口 |
| 6 | 装修残旧房子有投资回报潜力 | 更依赖房地产经纪获取当地情报 |
| 7 | 不受新盘施工干扰 | 共用设施可能已老化 |
| 8 | 无烂尾风险（abandoned project） | 可能要花更多心力才能装修成理想的家 |
关键提醒：新楼盘有 12–24 个月的缺陷保修期（Defect Liability Period, DLP），发展商必须免费修复期内出现的缺陷；二手房没有这个保障，看房时务必仔细检查漏水、电器状况等细节。
所需文件 / 资格条件
跟「房屋贷款申请」笔记的贷款文件要求一致，额外需要：
- 卖方提供的 Inventory List（物品清单）
- 产权证明核实文件（律师会到土地局查证）
费用 / 数字速查
举例：RM600,000 二手房总成本估算
| 费用项目 | 计算方式 | 金额 |
|---|---|---|
| 头期 (10%) | RM600,000 × 10% | RM60,000 |
| SPA 印花税 | 固定 | RM10 |
| MOT 印花税 | 首RM100k 1% + 次RM400k 2% + 余RM100k 3% | ≈ RM12,000 |
| 贷款协议印花税 | 贷款额(90%) × 0.5% | RM2,700 |
| 按揭保险（MRTA/MLTA） | 约物业价值 4%（另一来源写 3%，两者都仅供参考） | RM24,000 |
| 估价费 | 首RM100k 0.25% + 余RM500k 0.2% | ≈ RM1,250 |
| SPA + 贷款协议律师费 | 分级计算（各项目首RM500k 1%起递减） | ≈ RM10,000 |
| 经纪佣金 | 房价 2%–3% | RM12,000–18,000 |
| 装修费（预留） | 最高房价 10% | 最多 RM60,000 |
| 总计（不含装修） | 约 RM129,560 | |
| 总计（含装修预留） | 约 RM189,560 |
订金/头期分段：earnest deposit（1–2%）先付，签 SPA 时补齐至头期的 10%（即再付 7–9%）。
RPGT（产业盈利税）：2022 年 1 月 1 日起，持有满第 6 年起出售豁免 RPGT（税率从 5% 降至 0%）。
常见误区
- ❌ 只看开价，不查历史成交数据——容易被卖方的心理战术牵着走
- ❌ 忽略没有缺陷保修期这件事——二手房出问题要自己出钱修
- ❌ 以为银行估价一定等于开价——两者常有落差，落差部分要自己补
- ❌ 不检查产权是否合法——买卖协议前务必到土地局核实卖方身份
常见问题
- 问：二手房贷款成数会不会比新屋低？
答：一般银行同样最高借 90%（以评估价为准，非开价），但如果你名下已有其他未供完的房贷，第 2、3 套的成数会降低（详见「房屋贷款申请」笔记的 LTV 说明）。
- 问：Inventory List 一定要写吗？
答：强烈建议。这份清单列明哪些固定装置/家具双方同意留下或移除，避免日后为了一张旧沙发或一台冷气机产生纠纷。
- 问：卖方还没有个别地契，我还能买吗？
答：可以，但流程较复杂——需要走 Deed of Assignment，或安排发展商→卖方→买家依序签署 MOT。建议律师全程跟进。
Sources
Blog / Website：
- 在马来西亚购买二手房地产的10个流程 - 买房必备攻略 — 发布日期：2023-08-31（PropertyGuru，Shawn Ng）
- The Complete Guide On Buying A Subsale Property In Malaysia — 发布日期：2023-08-17（PropertyGuru Editorial Team）
- How to buy a subsale house in Malaysia in 7 steps — 发布日期：2023-12-15（iProperty，Guest Writer）