• 买房子签完 SPA（Sale & Purchase Agreement，买卖合约）只是开始，房子要真正过户到自己
    名下，还要走 MOT（Memorandum of Transfer，转让备忘录）在土地局登记这一关
  • 整理从 SPA 签署到拿到新地契的完整流程，以及律师费（SRO 2023 收费标准）怎么算
  • 个人地契（Landed）和分层地契（Strata）产业在过户流程上有关键差异，分层产业常见
    需要先拿 Deed of Assignment 过渡
  • 整个过户流程一般交给律师处理，从签 SPA 到地契登记完成通常要数月甚至更久

资料日期

  • 律师费收费标准：Solicitors' Remuneration Order (SRO) 2023，2023-07-04 通过，取代
    SRO 2005，整理于 2026-07（费率本身是长期适用的收费标准，非年度变动）
  • 过户流程时间预估：整理于 2026-07，实际时间受个案复杂度、土地局作业速度影响

适用情况

适用于马来西亚境内住宅产业买卖的过户流程。新发展项目在 Master Title（总地契）下的 分层地契产业，过户流程会因为地契还没分割出来而有额外等待时间，下面有另外说明。

重点内容

从 SPA 到拿到新地契的完整流程

  1. 签署 SPA——买卖双方签约，同时通常会同步办理贷款申请
  2. 贷款批核——银行批准贷款、签署 Loan Agreement（贷款合约）
  3. 缴付印花税——MOT 和贷款合约的印花税（详见
    印花税 Stamp Duty 速查）
  4. 签署并盖印 MOT——转让备忘录由买卖双方签署，律师盖用印花税
  5. 在土地局登记（Presentation & Registration）——律师把 MOT 提交到土地局办理登记，
    登记完成后，买家的名字（连同银行的贷款押记，若有贷款）正式登记在地契上
  6. 领取新地契/更新后的地契——过户手续正式完成

律师费怎么算（SRO 2023 收费标准）

  1. 律师的专业收费受 Solicitors' Remuneration Order (SRO) 2023 规范，按产业交易金额
    （Consideration）分级累进计算，不是随便议价：
    • 首 RM500,000：1%
    • 接下来 RM500,000（即 RM500,001–RM1,000,000）：0.8%
    • 超过 RM1,000,000 的部分：0.5%
  2. 上述专业收费还要再加 8% SST（销售与服务税）
  3. SPA 律师费和 MOT 律师费是两笔分开计算、分开收费的服务（虽然都是同一套
    SRO 收费标准），买家的律师楼一般会分开列账
  4. 一般由买家承担买方律师费 + MOT 印花税 + 土地局登记费；卖家承担自己的律师费和
    地产经纪佣金

个人地契（Landed）vs 分层地契（Strata）过户差异

  1. 个人地契（Individual/Landed Title）：常见于排屋、洋房等有地住宅，全额付清后
    MOT 可以立即办理登记，流程相对单纯
  2. 分层地契（Strata Title）：常见于公寓、Apartment、Flat 等分层产业，如果分层地契
    还没正式核发，买家会先拿到 Deed of Assignment（DOA，转让契据）作为过渡文件，
    等地契正式核发后才能真正办 MOT 过户
  3. Master Title（总地契）情况：新发展项目常见先在开发商名下的 Master Title 底下卖楼，
    要等土地局核发个别地契（Individual/Strata Title）后才能执行真正的 MOT，这个等待期
    可能长达数月甚至数年
  4. 等地契核发后，律师才会处理 Perfection of Transfer（POT，完善转让）和
    Perfection of Charge（POC，完善押记），把买家的名字和银行的贷款押记正式登记
    在核发出来的地契上

过户时间预估

  1. 次层买卖（Sub-sale）个人地契产业：从 SPA 签署到地契完成登记，一般约 3–6 个月
  2. 向发展商买新盘：交楼时间受 HDA 1966（Housing Development Act）规范，有地住宅
    一般是 SPA 签署后 24 个月，分层产业一般是 36 个月——但这只是「交楼」时间，
    不等于地契过户完成时间，Master Title 分割地契往往还要再等更久

所需文件 / 资格条件

项目说明
过户流程SPA、Loan Agreement（若有贷款）、身份证明文件，由律师楼统一处理
分层产业过渡文件Deed of Assignment（地契未核发前的临时文件）

费用 / 数字速查

项目费率备注
律师费 — 首 RM500,0001%SRO 2023
律师费 — 次 RM500,000（RM500,001–1,000,000）0.8%
律师费 — 超过 RM1,000,000 部分0.5%
专业收费另加 SST8%
次层买卖个人地契过户时间约 3–6 个月SPA 签署到地契登记完成
新盘有地住宅交楼期限SPA 签署后 24 个月HDA 1966 规范
新盘分层产业交楼期限SPA 签署后 36 个月HDA 1966 规范

常见误区

  • ❌ 以为交楼（拿到钥匙）就等于地契过户完成：交楼只是拿到物业使用权，地契真正登记到
    自己名下（MOT 完成）是另外一回事，尤其 Master Title 底下的新盘，两者时间可能差很多
  • ❌ 以为 SPA 律师费和 MOT 律师费是同一笔钱：两者是分开计费的服务项目，虽然套用同一套
    SRO 收费标准
  • ❌ 以为买分层产业地契一定马上有：如果买的是还在 Master Title 底下的新盘，可能要
    先拿 Deed of Assignment 过渡，等分层地契核发才能真正过户

常见问题

  • 问：地契还没核发前，我算不算真正拥有这间房子？
    答：查到的资料没有给出简单的法律定论，一般理解是买家依据 SPA/DOA 享有权益
    （Beneficial Interest），但地契上的正式登记权利要等 MOT/POT 完成才算数，
    具体法律地位建议向处理交易的律师确认。
  • 问：律师费可以议价吗？
    答：查到的资料显示专业收费受 SRO 2023 规范，是法定收费标准，一般不太有议价空间，
    但个别律师楼在其他杂费（如快递费、文件费）上可能有些许弹性。

Sources

Blog / Website：